Reglement van Mede-Eigendom

HOOFDSTUK I : Bepaling en verdeling van de gebouwen.

Artikel 1.- Bepaling van de gebouwen.

De gebouwen worden opgericht op een grand gelegen te Lanaken - eerste afdeling, "Heuvelstraat", sectie D deel van nummers 545/K, 543/C, 547/E, 548/A, en 541/K/2, groot elf aren negen centiaren.

Artikel 2.- Beschrijving van de verdeling.

De gebouwen, hierna verder genoemd appartementsgebouw of complex, zijn onderverdeeld in:

• appartementsgebouw A, omvattende benevens de gemeenschappelijke delen, volgende private kavels: - op de kelderverdieping: twee kelders en twee garages;
• op het gelijkvloers: één appartement;
• op de eerste verdieping: één appartement;
• op de tweede verdieping: één duplex-appartement; .
• appartementsgebouw B, omvattende benevens de gemeenschappelijke delen, volgende private kavels:
• op de kelderverdieping: vier kelders en vier garages;
• op het gelijkvloers: twee appartementen;
• op de eerste verdieping: twee appartementen;
• op de tweede verdieping: twee duplex-appartementen;
• garagereeks A, omvattende benevens de gemeenschappelijke delen, volgende private kavels:
• op het gelijkvloers: drie garages;
• garagereeks B, omvattende benevens de gemeenschappelijke delen, volgende private kavels:
• op het gelijkvloers: drie garages;

Voor elk van de appartementen, kelders en garages is er een gedeelte in privatieve en uitsluitende eigendom en daarenboven een aantal tienduizendsten in de grond. De beschrijving en het aantal aandelen in de mede-eigendom en elk privaat eigendom staan vermeid in de basisakte waaraan dit reglement wordt gehecht om er één titel mee te vormen.

Artikel 3.- Plannen

De plannen van de constructies werden op verzoek van de Heer en Mevrouw BOGAERTS-MANTELEERS en de Heer en Mevrouw SCHRIJVERS-VRANKEN, hierna te noemen "de bouwheer", opgemaakt door architect Bogaerts te Lanaken, Koning Albertlaan 252. Ze werden gehecht aan de basisakte samen met dit reglement om er blijvend mee verbanden te blijven en er titel mee te vormen.

Artikel 4.- Onroerend statuut.

Behoudens eventuele wijzigingen in onderhavig reglement, in de basisakte bedongen, is het appartementsgebouw onderworpen aan de beschikkingen van paragrafen 9 en 10 van de wet van acht juli negentienhonderd vierentwintig ingelast in het Burgerlijk Wetboek onder nummer artikel 577 /bis. Het complex is verdeeld in kavels behoren die het voorwerp van private eigendom uitmaken. Bij die kavels behoren, ten titel van aanhorigheid, onverdeelde aandelen in de delen die voorwerp zijn van mede-eigendom bestemd voor gemeenschappelijk nut of gebruik. Overeenkomstig de wet zijn de gemene delen nooit onderhavig aan verdeling. Zij kunnen niet vervreemd worden, noch bezwaard worden met zakelijke rechten of beslag, tenzij met de kavels waarvan ze een aanhorigheid zijn en enkel voor de aandelen in de mede-eigendom die aan die kavels zijn toegekend.

HOOFDSTUK II. Private eigendom.

Artikel 5 : Principe.

De delen van het complex die bestemd zijn tot het uitsluitend gebruik en bezit van een eigenaar, maken het voorwerp uit van privaat eigendomsrecht.

Artikel 6.- Algemene toepassingen.

Volgende delen zijn, onder meer, voorwerp van private eigendom :

• de samenstellende elementen van de kavels en hun private toebehoren aan de binnen­ zijde ervan, zoals
• de vloerbekleding met de eerste ondervloer, met uitzondering van de gemene gewelven en betonskelet.
• de bekleding van de muren en zolderingen binnen de kavels.
• de binnenmuren in de kavels, behalve de muren die terzelfdertijd als steunmuren dienen.
• de terrasafsluitingen, de balkons en terrassen der appartementen.
• de sanitaire installaties en leidingen binnen de kavels.
• de verwarmingselementen van de verwarming en de leidingen binnen de kavels.
• de toe- en afvoerleidingen binnen elk kavel en uitsluitend .bestemd voor privaat gebruik, zoals voor aansluiting op elektriciteit, telefoon, antenne, of andere distributiediensten.
• de installatie van de parlofoon en de deuropener.
• de trappen binnen de private kavels.
• in het algemeen alles wat zich binnen een kavel bevindt en tot uitsluitend gebruik van die kavel bestemd is.
• aanhorigheden die zich buiten de private kavel bevinden; maar er uitsluitend ten dienste van zijn, zoals:
• delen van de parlofoon, deuropener en hun leidingen gelegen buiten de kavel.
• de belinstallatie aan de ingangsdeuren.
• de brievenbussen en boodschappenkastjes
• de naamplaatjes die de bewoners aanwijzen.
• de reclameborden die door de eigenaars van bepaalde kavels mogen geplaatst worden zoals verder gezegd.
• in het algemeen alles wat tot uitsluitend gebruik van een private kavel dienstig is, behalve de delen van deze elementen die tot gemeenschappelijk gebruik zouden dienen.

Hoofdstuk III. Mede-eigendom.

Artikel 7.- Principe.

Zijn gemeenschappelijk de delen van het gebouw bestemd tot het gebruik van alle private kavels of van bepaalde onder hen. De delen die bestemd zijn voor al de kavels, evenals de grond zijn gemeenschappelijk voor alle kavels.

Artikel 8. - Gemeenschappelijke delen.

De volgende zaken zijn onder meer gemeenschappelijk:

· Algemene mede-eigendom.

De hierna vermelde zaken behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede-eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de mede-eigendom aangeduid onder "Beschrijving der private kavels" in de basisakte (in totaal tienduizend/tienduizendsten).

• de bebouwde en onbebouwde grond;
• de grondvesten, de steunmuren en het betonnen geraamte;
• het buizennet der riolering en de septische putten, het algemeen net van leidingen en kanalisaties;
• de daken;
• de in- en uitrit naar de garages gelegen achter het gebouwen en de toegang en maneuvreerruimte bij de garages. Doch dit alles in zoverre deze delen dienstig zijn voor de private kavels van het ganse complex. Kosten welke betrekking hebben op de grond, zoals bijvoorbeeld reparatie inrit, worden gedragen door alle eigenaars die een aandeel bezitten in de grond. Kosten welke betrekking heb ben op een gebouw, zoals bijvoorbeeld schilderwerken in een traphal, worden gedragen door alle eigenaars die een aandeel bezitten in dat gebouw.

· Bijzondere gemeenschappen.

Behoudens andersluidende beschikkingen in dit reglement, of in de basisakte bedongen worden in elke bijzondere gemeenschap de aandelen van de private kavels, die er deel van uitmaken, bepaald volgens volgend beginsel: Elk private kavel, deel uitmakend van een bijzondere gemeenschap, bezit daarin, in de inkomhallen. Mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid, een kwotiteit die gelijk is aan een rekenkundige breuk gevormd met :

• als teller : het getal dat het aantal tienduizendsten uitdrukt dat die kavel in de algemene mede-eigendom van het gebouw bezit en;
• als noemer: het totaal aantal tienduizendsten in de algemene mede-eigendom van alle private kavels die bij die bijzondere gemeenschap behoren.

Bijzondere gemeenschap tussen aangrenzende kavels,

De muren die twee kavels scheiden, zijn gemeen tussen de twee kavels, behalve wanneer het gaat om steunmuren.

Uitbreiding.

De vooraf gaande opsomming van de bijzondere gemeenschap kan op geen enkele wijze als limitatief geïnterpreteerd worden. De opsomming van de bestanddelen der bijzondere gemeenschappen is evenmin limitatief. ledere bijzondere gemeenschap bevat in het algemeen al de delen van het complex die enkel en alleen ten dienste is van die bijzondere gemeenschap.

Hoofdstuk IV. Exclusief Medegenot.

Artikel 9.- Aanduiding en bepaling.

Aanduidíng : door "medegenot" worden, in deze afdeling, een ganse reeks rechten van genot, erfdienstbaarheden en gemeenschappen aangeduid. Het woord "exclusief" mag niet in zijn engste zin worden opgevat. Er wordt daardoor bedoeld dat de genotsrechten enkel worden uitgeoefend en door de kavels die van de gemeenschap waartoe ze behoren afhangen, en door de kavels die er worden begunstigd, hetzij ingevolge de termen van de basisakte of van dit reglement, hetzij door de aard van de constructie en het doelmatig gebruik.

Bepaling : Niettegenstaande hun gemeenschappelijk karakter hetzij algemeen, hetzij bijzonder gemeenschappelijk, kunnen sommige delen of aanhorigheden van het complex, het voorwerp uitmaken van een exclusief medegenot in voordeel van een of meer private kavels van het complex of van een bijzondere gemeenschap. Zoals gezegd in de basisakte kunnen zulke rechten van medegenot eventueel ook bestaan of ontstaan in voordeel van eigendommen die buiten het complex liggen, doch die er later, door de wil van de bouwheer, zouden op aansluiten, zonder daardoor onder het regime van de mede-eigendom te moeten vallen. Anderzijds kunnen ook, door de enkele wil van de bouwheer, op en over de eigendommen buiten het complex gelegen, rechten van medegenot worden gevestigd in voordeel van hetzij het ganse complex en al de privatieve kavels ervan afzonderlijk, hetzij enkel al de kavels van een bijzondere gemeenschap, hetzij één of meer private kavels alleen. Artikel 10.- Toezicht. De bestuurder oefent ook het toezicht uit op de delen die getroffen zijn met een recht van exclusief medegenot, telkens die delen van enig belang zijn voor het aspect en de standing van het complex.

Hoofdstuk V. Rechten en verplichtingen van de mede-eigenaar.

Afdeling I. Private kavels.

Artikel 11.- Principe.

De eigenaars mogen van de private delen hun respectieve kavels genieten en erover beschikken binnen de perken gesteld door de basisakte en de aangehechte reglementen als door de wet en de gebruiken ter zake.

Artikel 12.- Splitsing na voltooiing van het complex.

In principe hebben de eigenaars niet het recht een deel van hun kavel te verkopen. Tussen de mede-eigenaars kan een deel van een kavel bij een aangrenzende kavel worden gevoegd indien daaruit geen enkele wijziging aan gemene delen voortspruit. In dat geval wordt de herverdeling van de aandelen van de betrokken kavels in de mede­ eigendom gedaan in de authentieke akte van verkoop, zonder dat het totaal van de aandelen van de betrokken kavels mag gewijzigd worden. Indien de splitsing evenwel enige verandering aan gemene delen meebrengt, is vooraf de toestemming vereist én van de architecten van het appartementsgebouw én van de algemene vergadering, die in dat geval enkel kan beslissen met inachtneming van een aanwezigheid van minstens twee/derden van de aandelen in de mede-eigendom en een meerderheid van negen­ /tienden.

Artikel 13.- Samenvoeging van kavels na voltooiing van het complex.

Verbindingen mogen tot stand worden gebracht tussen aangrenzende kavels die aan een zelfde eigenaar toebehoren, mits er aan het uiterlijk aspect van de kavels en de gemene delen niets gewijzigd wordt en mits naleving van de verplichtingen opgelegd door artikel 13 hierna. Verbindingen met een ander eigendom grenzend aan het appartementsgebouw, zijn enkel toegestaan onder dezelfde voorwaarden, tenzij ze door de bouwheer zelf tot stand worden gebracht.

Artikel 14.- Private elementen en belang van de mede-eigendom.

• De eigenaars heb ben niet het recht private delen of toebehoren te wijzigen die zichtbaar zijn van op de openbare weg.
• De onderhoudswerken aan de privatieve delen worden uitgevoerd volgens de beschik­ kingen voorzien voor de gemene delen hierna.
• De wandplaten die in de inkomhallen zouden aangebracht worden met de namen en eventueel het beroep van de bewoners moeten gemaakt worden volgens het model en de afmetingen bepaald door de bouwheer of de raad van bestuur van het gebouw.

Artikel 15.- Werken aan private delen.

1. Wanneer werken, hetzij binnen een kavel of zijn private toebehoren, hetzij aan privatieve aanhorigheden, de stevigheid of de esthetiek van de gemeenschappelijke delen zouden kunnen beïnvloeden of de rust in het complex zouden kunnen verstoren, is de eigenaar ertoe gehouden de voorzitter van de raad van bestuur ervan op de hoogte te stellen en hem de plannen van de voorziene werken en hun vermoedelijke duur voor te leggen. De voorzitter van de raad van bestuur brengt verslag uit aan de architect van het complex. De raad van bestuur mag eisen dat de werken worden uitgevoerd onder toezicht van de architect van het complex, wiens honoraria ten laste van de geïnteresseerde eigenaar valt. De eigenaar blijft verantwoordelijk voor de schade veroorzaakt door de uitvoering van die werken. De werken mogen niet uitgevoerd worden vooraleer de architect een gunstig advies heeft gegeven, of bij gebreke daarvan en bij gebreke van antwoord vanwege de voorzitter van de raad van bestuur, dan na een termijn van een maand te rekenen vanaf de mededeling van de plannen aan de voorzitter.

2. Wanneer eigenaars verwaarlozen noodzakelijke werken aan hun eigendom te laten verrichten of door hun nalatigheid schade of enige nadeel berokkenen aan de andere kavels of de gemeenschappelijke delen, of aan het uitzicht buiten gezien, dan heeft de voorzitter van de raad van bestuur alle bevoegdheid om ambtshalve te doen overgaan tot de dringende herstellingen in de privé-vertrekken van de in gebreke blijvende eigenaars en op diens kosten. De werken worden toevertrouwd aan de ondernemers die worden aangeduid in het artikel dat handelt over "onderhoud en herstelling der gemeenschappelijke delen". Artikel 16.- Verhuring. 1. De kavels mogen slechts in huur worden gegeven aan eerbare personen. Onderverhuring of overdracht van huur is niet toegelaten, tenzij met schriftelijk akkoord van de eigenaar. 2. De eigenaars zijn gehouden in de huurovereenkomst die zij afsluiten een verklaring op te nemen dat de huurders kennis hebben genomen van het reglement van mede-eigendom en van inwendige orde. De huurovereenkomsten moeten eveneens de huurders verplichten tot naleving van deze reglementen op straf van onmiddellijke verbreking van de huur.

3. De eigenaars moeten er hun huurders toe verplichten hun huurrisico's, geburenverhaal en verantwoordelijkheid tegenover de mede-eigenaars van het complex behoorlijk te verzekeren met inachtname van de bijzondere bedingen die aangaande die verzekeringen opgelegd worden.

4. De eigenaars zijn ertoe gehouden aan de voorzitter van de raad van bestuur een kopij te overhandigen van de huurovereenkomsten, die zij sluiten voor een private kavel. Ingeval van mondelinge verhuring, moeten zij het bewijs leveren dat de huurders de verplichting opgelegd onder 2 en 3 van dit artikel, hebben onderschreven.

5. Door het enkel feit van hun aankoop geven de eigenaars vol macht aan de voorzitter van de raad van bestuur om de wijzigingen aan dit reglement alsmede de instructies en beslissingen van de bevoegde organen rechtstreeks aan de huurders ter kennis te brengen, voor zoveel als deze laatsten bij bedoelde beslissingen kunnen betrokken zijn.

6. Ingeval de huurder het reglement van het complex niet naleeft, is de eigenaar, na de tweede aanmaning van de voorzitter van de raad van bestuur, ertoe gehouden de verbreking van de huurovereenkomst te vorderen.

7. Indien de bouwheer bepaalde kavels verhuurd heeft en de naleving van de huurovereenkomsten oplegt in de verkoopakten van die kavels zijn de kopers van die kavels verplicht de toegestane verhuringen te eerbiedigen, voor de ganse duur waarvoor ze gesloten werden, onder de voorwaarden in de overeenkomsten met de huurders bedongen.

Artikel 17 .- Bestemming.

1. Alhoewel de appartement in hoofdzaak beste md zijn tot bewoning in enge zin opgevat, is het uitoefenen van een vrij beroep op die kavels uitdrukkelijk toegestaan. Handelsbedrijvigheid is er niet toegelaten tenzij beroepen waarvoor geen commodo en incommodo dient aangevraagd te worden. Burelen zijn toegelaten in de appartementen in de verschillende verdiepingen.

2. Garages:

• de wagens moeten zo geparkeerd zijn dat er voldoende ruimte blijft voor het in­ en uitrijden van andere wagens.
• de in- en uitrit, de manoeuvreerruimte is enkel toegankelijk voor personenwagens en kleine bestelwagens met een maximum laadvermogen van duizend kilogram.
• in geen geval mogen de motoren van de voertuigen stationair blijven draaien in de garage, inrit, afrit of oprit.
• na het wassen van de wagens dient het water voortkomende hiervan langs de roosters in de afvoer gedweild.
• de fietsen en bromfietsen mogen niet gestald worden in de gemene delen, maar dienen gestald te worden in de eventueel daartoe bestemde plaats. De eigenaars van de garages zijn verplicht deze in een onberispelijke staat van zindelijkheid te houden; bij gebreke hieraan zal de voorzitter van de raad van bestuur of de syndicus de standplaats mogen doen kuisen op kosten van de in gebreke zijnde eigenaar.

Artikel 18. Aspect.

1. De bewoners van de appartementen mogen aan hun vensters, balkons en terrassen geen enkel voorwerp uitstallen dat zou kunnen schaden aan het ordelijk uitzicht en de standing van het complex, en onder meer uithangborden, reclame, linnen provisiekasten, vogelkooien, huishoudelijk gereedschap, of andere gelijkaardige voorwerpen. Nochtans dient uitzondering gemaakt te worden voor de panelen of aanplakbrieven betreffende de verhuring of verkoop van een appartement of garage. Deze moeten beantwoorden aan het model door de raad van bestuur goedgekeurd.

2. Zonneblinden, zonnetenten of dergelijke zaken mogen alleen geplaatst worden in een kleur dewelke door de raad van bestuur zal vastgesteld worden, behoudens afwijking goed te keuren door dezelfde raad van bestuur. De venstergordijnen moeten rechtdoor gehangen worden, gaande van het gordijnhout tot het venstertablet en moeten effen wit of crèmekleurig zijn. Andere kleuren zijn niet toegelaten.

3. Reclameborden en uithangborden zullen van een bepaald type zijn met beperkte afmetingen volgens een model goedgekeurd door de bouwheer tijdens de opbouw en door de raad van beheer na de oplevering.

Artikel 19. - Veiligheid.

1. Ook toestellen voar oliestook binnen de private kavels zijn verboden. Er wordt aan Veertiende bladzijde; de mede-eigenaars gevraagd geen andere verwarmingsbron te gebruiken voar de normale verwarming van hun eigendom dan dit voorzien in het complex.

2. Het is verboden in de kavels voorraden van licht ontvlambare of ontplofbare stoffen of materialen op te slaan, evenals giftige of reuk verspreidende waren.

3. De bewoners moeten al de politieverordeningen naleven die gelden inzake gebruik of plaatsing van gevaarlijke of hinderlijke installaties of inzake veiligheid in het algemeen.

Artikel 20.- Leefregels.

Het samenleven in wooncomplexen vereist de naleving van bepaalde leef regels die onontbeerlijk zijn voor een rustige en ongestoorde bewoning. Dit recht op een ongestoorde bewoning behoort tot het onroerend statuut, doch kan gereglementeerd en beschermd worden door voorschriften opgenomen in het Reglement van Inwendige Dienst, of beslist door de algemene vergadering van de mede-eigenaars. Ook de raad van bestuur of zijn voorzitter kan, in geval van noodzaak, voorlopige orders uitvaardigen die dienen nageleefd te worden, doch die moeten bekrachtigd worden door de eerstvolgende algemene vergadering om blijvend in het reglement te worden opgenomen. De geluidsintensiteit bij gebruik van muziekinstrumenten, radio- en televisietoestellen en geluidsinstallaties, moeten binnen de perken van het normale blijven en mag geen hinder zijn voor de medebewoners. Elektrische toestellen moeten voorzien zijn van ontstoring.

Artikel 21.- Toezicht.

De eigenaars en gebruikers moeten aan de voorzitter of syndicus vrije toegang verschaffen tot hun kavel, ook al is dit niet in gebruik om hem toe te laten de toestand na te gaan van de gemeenschappelijke zaken en er zich van te vergewissen of de maatregelen van algemeen belang in acht genomen worden. De toegang zal echter niet mogen gevraagd worden tussen de eerste juli en de vijftiende september en tussen de vijftiende december en de vijftiende januari en de veertien dagen van het Paasverlof, tenzij het om een dringende herstelling zou gaan. De algemene vergadering kan beslissen dat iedere eigenaar verplicht is een sleutel van zijn private kavel(s) onder gesloten omslag in bewaring te geven aan de persoon die de vergadering aanduidt. De sleutel zal slechts mogen gebruikt worden in die uitzonderlijke of dwingende omstandigheden zoals bepaald in het reglement van inwendige dienst. Alle eigenaars of gebruikers van private kavels moeten eveneens zonder schadevergoeding toegang verlenen tot hun lokalen aan de architecten, aannemers en uitvoerders van noodzakelijke herstellingen, en eveneens werken laten uitvoeren aan de gemeenschappelijke zaken of aan de private zaken die aan een andere mede-eigenaar toebehoren, met dien verstande dat deze werken dienen uitgevoerd te worden binnen de kortst mogelijke termijn.

Afdeling II. Gemeenschappelijke delen.

Artikel 22.- Principes.

De gemene delen mogen enkel gebruikt worden voor het doel waartoe ze door hun aard, hun ligging, of functie bestemd zijn tenzij de algemene of desbetreffende deelvergadering er anders zou over beslissen.

Artikel 23.- Toepassingen.

De eigenaars mogen op geen enkele wijze, schade berokkenen aan de gemeenschappelijke delen of zaken, zij moeten de gemeenschappelijke zaken gebruiken overeenkomstig hun bestemming en in de mate die verenigbaar is met de rechten van de andere mede-eigenaars. De bewoners die, hoe ook, de halls, de vestibules of gangen zouden versperren, er huishoudelijk werk zou verrichten, zoals kloppen of borstelen van tapijten, beddengoed of klederen, uithangen van linnen, reinigen van meubelen of gerief, overtreden de statutaire verplichtingen. Voor zover ze van belang zijn voor de mede-eigendom, worden de uitvoering van huishoudelijke werken, de bevoorrading en alle andere activiteiten binnen de gemene delen van het complex, onderworpen aan de voorschriften van het reglement van inwendige dienst, dat niet tot het reëel statuut behoort. Geen enkel gebruik kan echter, zelfs niet na lange tijd, een verworven recht worden. De gebruikers van de garageboxen moeten steeds de inrit-doorgang vrijlaten voor het verkeer. Het is verboden de motor van een wagen langer te laten draaien dan nodig is voor het in- en uitrijden, noch gebruik te maken van de toeter of te rijden zonder knalpot. Het gebruik van de koer is beperkt tot het in- en uitrijden van de wagens of het verhuizen van meubels voor de appartementen en flats. De in- en uitritten en de koer mogen niet gebruikt worden als parkeerplaats.

Artikel 24.- Onderhouds- en herstellingswerken.

1. Het onderhoud en de herstelling van de gemeenschappelijke delen, evenals van de privatieve zaken waarvan hoger sprake, worden uitgevoerd door de zorgen van de mede-eigendom, onder toezicht van de voorzitter van de raad van bestuur of de syndicus. Deze laatste doet beroep op de architecten of één hunner van het complex telkens daartoe aanleiding bestaat.

2. Gedurende de eerste tien jaren na de voltooiing van het ganse complex, blijven de architecten, die de plannen hebben gemaakt, aangesteld als architecten van het complex met recht van toezicht, mits de algemene vergadering er niet anders over beslist en de architecten dit aanvaarden, Bij het beëindigen van hun opdracht om welke reden ook, stelt de algemene vergadering van het ganse complex, een nieuwe of dezelfde architect aan. De architect of architecten van het complex waken over de constructies, lossen alle moeilijkheden of betwistingen op in verband met de bouw tussen de mede-eigenaars of tussen de mede-eigendom en eigenaars van aangrenzende eigendommen, waarna de voorzitter of syndicus de vaklui aan­ stelt die gelast worden met onderhouds- of herstellingswerken.

3. leder eigenaar of gebruiker gedoogt, zonder vergoeding , de hinder die voortspruit uit de herstellingen en werken aan de gemeenschappelijke delen of zaken waartoe op regelmatige wijze besloten werd of die, in geval van hoogdringendheid, worden bevolen door de voorzitter of de syndicus.

Artikel 25- Aspect.

1. Tot verandering aan de gemene delen kan door de algemene vergadering slechts besloten worden nadat de architect een gunstig advies heeft gegeven. Tijdens de opbouw nochtans mag de bouwheer, in samenwerking met de architecten wijzigingen aanbrengen die het architectonisch concept of het genot van de kavels of van de gemene delen ten goede komen. Zo kunnen in de zijgevels bijkomende ramen worden gemaakt, waar zulks mogelijk of wenselijk zou blijken.

2. De algemene vergadering stelt, onder voorbehoud van gunstig advies van de architecten, de plaats vast waar, in de inkomhallen of op andere gemene delen, eventuele aankondigingen mogen aangeplakt worden, zoals voor verkoping of verhuring van kavels.

3. De reclameborden, geplaatst tegen de gevels van een private kavel, zullen van een bepaald model en van een bepaalde afmeting moeten zijn, en dienen door de architect van het complex of aan zijn goedkeuring onderworpen te worden. Indien het om lichtreclames gaat, mogen ze niet met knipperlichten uitgerust worden.

Artikel 26 - Schade veroorzaakt door mede-eigenaars.

De herstelling van schade of de schade zelf veroorzaakt aan de persoon of aan de privatieve kavels door de zaken toebehorende aan de gemeenschap, door de aangestelde van de gemeenschap der mede-eigenaars of door werken van herstelling of onderhoud der gemene delen, vormt een algemene last en zal gedragen worden door alle eigenaars van de privatieve kavels deel uitmakende van de verantwoordelijke gemeenschap, in verhouding vastgesteld voor de vereffening van de gemeenschappelijke lasten.

Artikel 27.- Verhaal tussen mede-eigenaars.

Alleen de algemene vergadering is bevoegd om zich tot het gerecht te wenden om hetzij een mede-eigenaar te dwingen de reglementen van het complex na te leven, hetzij om een einde te stellen aan de hinder die een eigenaar veroorzaakt aan een mede-eigenaar. De mede-eigenaars zijn gemachtigd te dien einde op eigen initiatief te handelen, wanneer de mede-eigenaar nalaat de nodige maatregelen te treffen binnen de veertien dagen nadat de benadeelde mede-eigenaar zulks bij ter post aangetekende schrijven van de voorzitter of de syndicus heeft gevorderd. Vooraleer de mede-eigenaars zich echter tot de rechtbank mogen wenden, moeten de middelen voorzien door het artikel over "Scheidsrechterlijke bedingen" uitgeput zijn.

Artikel 28.- Gemene delen in exclusief medegenot.

Voor zover er elders in dit reglement niet uitdrukkelijk werd van afgeweken, zijn de bepalingen van deze afdeling ook toepasselijk op de gemene delen in exclusief medegenot waarvan sprake in hoofdstuk IV hiervoor.

Artikel 29.- Radio- en televisie antenne/schotel.

Het al dan niet plaatsen van hetzij een gemeenschappelijke, hetzij een privé antenne/schotel voor televisie- en radio-ontvangst is voorbehouden aan de goedkeuring van de algemene vergadering der mede-eigenaars.

Toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie mogen geplaatst worden door de eigenaars van de privatieve kavels ,na goedkeuring van de algemene vergadering, mits naleving van de geldende veiligheids- en urbanisatievoorschriften. .

HOOFDSTUK VI. Gemene lasten en ontvangsten.

Afdeling I. Lasten.

Artikel 30.- Principe.

• De gemeenschappelijke lasten zijn, in de algemene zin, de noodzakelijke of nuttige uitgaven voor het onderhoud en de herstelling van de gemene zaken, de verbruikskosten van de gemeenschappelijke installaties, de vergoedingen verschuldigd door de in gebreke gestelde mede-eigendom, de verzekeringspremies van het complex en voor de burgerlijke verantwoordelijkheid van de mede-eigenaars als groep van onverdeelde eigenaars, de kosten van heropbouw van vernielde constructies en de kosten van bestuur. Die kosten en uitgaven worden in de regel gedragen door de mede-eigenaars in verhouding van hun aandelen zoals hierna gezegd.

Artikel 31.- Verdeling der lasten van de algemene eigendom.

Onder voorbehoud van de beschikkingen van de hiernavolgende artikelen worden de lasten van de algemene mede-eigendom (artikel 8, A van dit reglement) tussen de mede­ eigenaars verdeeld in verhouding tot hun respectievelijke aandelen in de gemene delen van de grond en de algemene gemeenschappelijke delen, zoals gepaald in de basisakte.

Artikel 32. - Verdeling der lasten van de bijzondere gemeenschappen.

De kosten van onderhoud, herstelling, vernieuwing of verbruik betreffende een bijzondere gemeenschap worden gedragen door iedere eigenaar van een privatieve kavel in verhouding tot zijn aandelen in de desbetreffende gemeenschap;

• Algemene verdeelsleutel

Alle lasten zullen tussen alle mede-eigenaars van het gebouw worden omgeslagen in verhouding tot hun. aandelen in de gemeenschappelijke delen, tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien.

• Bijzondere verdeelsleutel

De eigenaars, huurders en of gebruikers van uitsluitend een autobox dienen enkel tussen te komen in de kosten van onderhoud van de dakbedekking , de bestrating, de kosten voor de syndicus en de verzekering, dit alles in verhouding tot de aandelen in de gemeenschappelijke delen van de autobox.

Artikel 33.- Uitzonderingen.

De hierboven bepaalde verdeling van de lasten onder de mede-eigenaars kan gewijzigd worden in geval vastgesteld door de algemene of desbetreffende deelvergadering.

Artikel 34.- Verdeling en vereffening, werk- en reservekapitaal.

34.1 Werkkapitaal

Met de term werkkapitaal wordt aangeduid de som van de door de mede-eigenaars betaalde voorschotten en provisies, die dienen als voorziening voor het betalen van de periodieke gemeenschappelijke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlich­tingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheers­kosten en de verzekeringspremies voor de vereniging van mede-eigenaars.

Het bedrag van de voorziening of provisie en de periodiciteit van betaling ervan (maandelijks, drie- of zesmaande­lijks, jaarlijks) wordt bij de eerste verkoop van een privatieve kavel door de bouwheer bepaald, en zodra ze bijeengekomen is door de algemene vergadering.

De betaling wordt periodisch door de syndicus gevraagd of gevorderd en door hem ontvangen, om te worden aangewend voor de betaling van de gemeenschappelijke lasten als vermeld. Op de periodische afrekeningen vermeldt de syndicus afzonderlijk het verschuldigde bedrag.

Jaarlijks wordt de afrekening door de syndicus aan de algemene vergadering van mede-eigenaars ter goedkeuring voorge­legd, en wordt zo nodig het bedrag van de provisie voor het volgend jaar aangepast.

Betaling van gevraagde of gevorderde voorzieningen of provisies houdt geenszins goedkeuring van de aftekening in; deze wordt enkel geldig door de algemene vergadering gegeven.

34 .2 Reservekapitaal

Met de term reservekapitaal wordt aangeduid de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor het dekken van niet-periodische gemeenschappelijke uitgaven, het herstellen of vernieuwen van een dakventilatie, het leggen van een nieuwe dakbedekking, vervangen van de dakgoten.

De omvang van deze reserve-inbrengen wordt door de algemene vergadering vastgesteld. De inning, het beheer en de besteding ervan wordt aan de syndicus toevertrouwd.

Artikel 35.- Onverdeeldheid - Vruchtgebruik.

In geval van splitsing van het eigendomsrecht van een kavel in vruchtgebruik ( of ander zakelijk gebruiksrecht) en blote eigendom, of wanneer een kavel het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, zijn de kosten aan deze kavel verbonden door alle deelgenoten met ondeelbaarheid en hoofdelijkheid tussen hen verschuldigd, zonder dat wie ook onder hen enig voorrecht van uitwinning of wettelijke of conventionele verdeelsleutel voor deze kosten aan de vereniging van mede-eigenaars of aan de syndicus die namens de vereniging optreedt mag tegenwerpen.

Artikel 36.- Overdracht van een kavel.

36..1 In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoop bod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen:

• het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in 36.5, tweede en derde lid;
• het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
• de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
• in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
• de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
• een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.

Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naar gelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.

36.2 In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen:

• het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
• een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd v66r de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
• een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
• een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.

De documenten vermeld in 36.1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft. De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 29, 34 en 42, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de in genot treding.

Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

36.3 In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.

36.4 De kosten voor de mededeling van de krachtens 36.1 en 36.2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar.

36.5 In geval van eigendomsoverdracht van een kavel:

1e is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet het genot bezat; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;

2e blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.

Onder "werkkapitaal" wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten, en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Onder "reservekapitaal» wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.

Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte.

Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na het verlijden van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen.

Artikel 37 .- Gedwongen invordering van bijdragen in de gemeenschappelijke lasten.

37.1 De mede-eigenaar die de hem gevraagde provisie of reserve-inbreng niet betaalt binnen de twee weken na ontvangst van het bericht van de syndicus waarbij hem deze betaling werd gevraagd, wordt door de syndicus bij aangetekende brief of bij per drager afgegeven brief aan zijn verplichting herinnerd. Van dan af lopen van rechtswege interesten op alle door de mede-eigenaar verschuldigde sommen, berekend per dag vertraging op basis van de wettelijke rentevoet.

Hetzelfde geldt voor ieder ander bedrag dat een mede­-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars moet storten en waarvoor hij meer dan twee weken vertraging heeft.

37.2 De syndicus is bevoegd om de in gebreke blijvende mede-eigenaar tot betaling van de door hem verschuldigde bedragen, verhoogd met de interesten, kosten en met bet bedrag van de schadevergoeding die aan de vereniging van mede-eigenaars toekomt, te dagvaarden, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering.

37..3 Tot waarborg van de betaling van door hem verschuldigde sommen staat iedere mede-eigenaar door de ondertekening van de akte van aankoop van zijn privatieve kavel aan de syndicus, optredend voor de vereniging van mede-eigenaars, a( alle schuldvorderingen die hij tegenover huurders of titularissen van gebruiksrechten op zijn privatieve kavel wil laten gelden, en met name het recht op inning van door huurders of gcl)ruikers verschuldigde huurgelden en bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw, ten belope van alle bedragen door de mede­-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars verschuldigd.

Artikel 38.- Betaling aan syndicus.

Na behoorlijke kennisgeving van deze overdracht van schuldvordering kan de huurder of andere derde enkel nog geldig ·• betalen in handen van de syndicus.

Afdeling II. Verzekeringen - Brandverzekering - Aansprakelijkheidsverzekering

Artikel 39.- Brandverzekering.

39 .1 De eenvoudige risico's tegen schade veroorzaakt door brand, elektriciteit, aanslagen en arbeidsconflicten, storm, hagel, ijs- en sneeuwdruk, natuurrampen, water, glasbreuk, diefstal, onrechtstreekse verliezen zowel aan privatieve als aan gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond, worden door een collectieve verzekeringsovereenkomst verzekerd.

39 .2 De brandverzekering dekt, overeenkomstig artikel 61 van de Landverzekeringswet ook de schade veroorzaakt door blikseminslag, ontploffing, implosie, alsmede door het neerstorten van of het getroffen worden door luchtvaartuigen of door voorwerpen die ervan afvallen of eruit vallen, en door het getroffen worden van enig ander voertuig of door dieren.

Ook wanneer het schadegeval zich voordoet buiten de verzekerde goederen strekt de verzekeringsdekking zich uit tot de schade die aan de privatieve en aan de gemeenschappelijke zaken is veroorzaakt door hulpverlening of enig dienstig middel tot behoud, het blussen of voor de redding; afbraak of vernietiging bevolen om verdere uitbreiding van de schade te voorkomen, instorting als zelfontbranding gevolgd door brand of ontploffing. rechtstreeks en uitsluitend gevolg van een schadegeval, gisting of zelfontbranding gevolgd door brand of ontploffing.

Artikel 40.- Afsluiting van de polissen.

• De polissen worden, in eerste instantie, aangegaan en onderschreven door bemiddeling van de bouwheer of zijn aangestelde, zonder tussenkomst van de algemene vergadering, zoals omschreven onder punt D van de basisakte. De mede-eigenaars moeten deze polissen voor hun ganse termijn eerbiedigen en hun aandeel in de premies betalen zonder deze door de voorzitter of syndicus worden gevorderd. Deze polissen kunnen steeds worden aangevuld door andere polissen te sluiten met een maatschappij naar keuze van de algemene vergadering.
• De mede-eigenaars hebben het recht, mits betaling van de kosten, op een exemplaar van de polissen.

Afdeling III. Gemene ontvangsten.

Artikel 41.- Principe.

De syndicus is gemandateerd om de gemeenschappelijke ontvangsten te innen, evenals de aandelen van de mede-eigenaars in de gemene kosten en lasten. Hij geeft er geldig kwijting over. Hij ontvangt ook geldig de achterstallige bijdragen, de huurprijzen overeenkomstig artikel 35/2c, het overschot voorzien in artikel 34 en de verzekeringspremies voor de gemene delen.

HOOFDSTUK VII.

Vernieling en herbouw.

Artikel 42.- Principe.

In geval van gehele of gedeeltelijke vernieling van de gebouwen zullen de vernielde gedeelten volledig worden heropgebouwd. Nochtans kan de volledige algemene vergadering beslissen dat de vernielde gebouwen niet of slechts gedeeltelijk zullen heropgebouwd worden, onder het hierna vermelde voorbehoud.

Artikel 43.- Volledige heropbouw van de vernielde gebouwen.

In dit geval wordt de vergoeding, uitbetaald aan de gemeenschap besteed aan de herop­ bouw volgens de oorspronkelijke plannen, tenzij de volledige algemene vergadering de voorkeur geeft aan nieuwe plannen. Twintigste bladzijde. De algemene vergadering duidt de speciale volmacht drager (s) aan, belast met de inning en de aanwending van de vergoeding voor wederopbouw.

Artikel 44.- Geen heropbouw van de vernielde gebouwen.

Volledige vernietiging van bet gebouwencomplex: Zo geen enkele mede-eigenaar wenst te herbouwen wordt de grond openbaar verkocht en krijgt eenieder zoveel tienduizendsten van de prijs als hij er in de gemeenschap van de grand bezat. B. Gedeeltelijke vernietiging van het gebouwencomplex: Als de volledige algemene vergadering beslist dat de openbare verkoop van het vernielde gedeelte mogelijk en gunstig is, wordt gehandeld zoals hoger beschreven onder A., doch enkel voor het vernielde gedeelte. In het tegenovergestelde geval dient de volledige algemene vergadering, rekening houdend met de omstandigheden, een bevredigende oplossing te vinden onder meer wat betreft de uitbetaling van de vergoedingen en de bestemmingen van het vernielde gedeelte, en tot de uitvoering ervan te beslissen. Bij gebreke aan dergelijke bevredigende oplossing, beslist door de algemene vergade­ ring, dient in ieder geval overgegaan te worden tot de heropbouw.

Artikel 45.- Gedeeltelijke heropbouw van de vernielde gebouwen.

De volledige algemene vergadering dient in dit geval, rekening houdend met de omstandigheden, een bevredigende oplossing te vinden, onder meer wat betreft de aanduiding van de in te herbouwen gedeelten, de uitbetaling van de vergoedingen en de bestemming van het niet herop te bouwen gedeelte, en tot de uitvoering ervan te beslissen. Artikel 41 van dit reglement is dan van toepassing voor het herop te bouwen gedeelte. Bij gebreke aan dergelijke bevredigende oplossing, beslist door de algemene vergadering, dient in ieder geval overgegaan te worden tot de volledige heropbouw.

Artikel 46.- Quorum - meerderheid.

Alle beslissingen van de algemene vergadering genomen krachtens artikelen 40, 41, 42 en 43 dienen genomen te worden met een aanwezigheidsquorum van tenminste twee/derde van de aandelen in mede-eigendom, en met een meerderheid van negen/tiende van de uitgebrachte stemmen, onder voorbehoud van hetgeen bepaald in fine van artikel 52 van dit reglement.

Artikel 47.- Bijkomende uitgaven.

Indien de vergoeding voor wederopbouw van de vernielde gedeelten onvoldoende is voor de heropbouw van deze gedeelten, valt het supplement ten laste van de mede-eigenaars van vernielde gedeelten, in verhouding van hun respectievelijke rechten in de algemene of des betreffende bijzondere gemeenschap. Het supplement is opeisbaar binnen de drie maanden na de beslissing van de algemene vergadering, behalve indien deze laatste anders voorziet. Bij gebreke aan storting binnen de voorziene termijn, zullen de verschuldigde bedragen van rechtswege en zonder ingebrekestelling intrest opbrengen tegen de wettelijke rentevoet, puls een ten honderd. De mede-eigenaars die in gebreke blijven binnen de voorziene termijn hun bijdragen in de kosten van wederopbouw te kwijten, zijn ertoe gehouden, binnen een nieuwe termijn van drie maanden, aan de mede-eigenaars die .het vragen, al hun rechten in het onroerend goed af te staan, onder voorbehoud van hun aandeel in de vergoeding voor wederopbouw. Bij gebreke van akkoord tussen partijen, wordt de prijs van de afstand vastgesteld door een deskundige in gemeen akkoord omtrent de benoeming van een deskundige, door de voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Tongeren op verzoek van de meest naarstige partij.

HOOFDSTUK VIII.  Beheer.

De algemene vergadering

Artikel 48.- Omschrijving.

De algemene vergadering verenigt alle mede-eigenaars die gerechtigd zijn in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Artikel 49 Bevoegdheid.

De algemene vergadering is bevoegd voor alle aangelegenheden die betrekking hebben op het geheel van zaken waarvan haar leden mede-eigenaars zijn, en op de gemeenschappelijke belangen van deze mede-eigenaars.

Zij is onder meer bevoegd om alle beslissingen te treffen die betrekking hebben op:

49.1 De beschikking, het beheer, daarin begrepen de aanstel­ling en het ontslag van de syndicus, het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke delen, de aan de gemeenschappelijke gedeelten of de van buiten uit zichtbare privatieve delen uit te voeren werken.

49.2 Het optreden in rechte, als eiser of als verweerder.

49.3 De verkrijging van onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden.

49.4 De wijziging van de statuten, daarin begrepen van de verdeling van aandelen in de gemeenschappelijke delen en de verdeling van de gemeenschappelijke lasten.

49.5 De herstelling of heropbouw van het gebouw na beschadiging ervan.

49.6 De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is. Het mandaat van de commissaris van de rekeningen omvat de controle op de facturen, bankkuittreksels, de afrekening en de balans.

De jaarvergadering beraadslaagt alleszins over de reke­ningen die de syndicus moet voorleggen, over de kwijting aan de syndicus te geven, over de voor het volgend jaar aan te wenden provisies en de uit te voeren werken aan de gemeenschappelijke gedeelten van bet gebouw.

Artikel 50 Delegatie van bevoegdheden.

Delegatie van bevoegdheden aan een raad van bestuur en aan de syndicus is slechts mogelijk binnen de perken door de wet door deze statuten bepaald.

Artikel 51. Tijdstippen waarop de algemene vergadering bijeenkomt.

51.1 De algemene vergadering komt minstens eenmaal per jaar samen, en dit in een vaste periode tussen 10 en 31 januari van het jaar, voor het eerst binnen de zes maanden na de voorlo­pige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

51.2 De eerste algemene vergadering stelt de datum vast waarop de jaarvergadering voortaan zal bijeenkomen.

51.3 De algemene vergadering kan ook in buitengewone zitting bijeenkomen, na bijeenroeping zoals hierna bepaald.

Artikel 52. Bijeenroeping algemene vergaderingen.

52.1 De eerste algemene vergadering wordt bijeengeroepen door de syndicus.

52.2 De daaropvolgende vergaderingen worden tevens bijeengeroepen door de syndicus, of volgens de hierna vermelde modaliteiten.

52.3 De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.

De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn. De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.

Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.

52.4 De buitengewone algemene vergadering wordt bijeengeroepen hetzij door een of meer mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

52.5 De buitengewone algemene vergadering wordt bijeengeroepen hetzij door de syndicus telkens er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.

52.6 Ten alle tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 12 van het Burgerlijk Wetboek. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.

52.7 De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.

Artikel 53. Samenstelling algemene vergadering.

53.1 Iedere eigenaar van een privatieve kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.

53.2 In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.

Artikel 54. Quorum.

De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.

Artikel 55. Bureau van de vergadering.

55.1 De vergadering wordt ingeleid door de syndicus, die de algemene vergadering vraagt om een voorzitter die een mede-eigenaar dient te zijn, een secretaris en twee stemopnemers te benoemen.

55.2 Bij ontstentenis van kandidaat of indien de algemene vergadering na twee stemronden niet tot de aanduiding van deze bureauleden kan overgaan, wordt van rechtswege voorzitter van de vergadering, de persoonlijke aanwezige mede-eigenaar die het grootst aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit, en, indien verscheidene mede-eigenaars een zelfde aantal aandelen bezit, de oudste van hen in jaren.

De voorzitter duidt dan ambtshalve de overige bureauleden aan.

Artikel 56. Stemrecht op de algemene vergadering.

56.1 Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

56.2 Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.

De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. Ze kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen maar gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.

Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden.

Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.

56.3 Niemand zal evenwel aan de stemming kunnen deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

56.4 Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

56.5 Bij de aanvang van de vergadering wordt daartoe door de mede-eigenaars of hun lasthebbers een aanwezigheidslijst ondertekend, waarop vermeld wordt met hoeveel stemmen aan de beraadslaging kan worden deelgenomen, of over welke punten niet aan de stemming kan worden deelgenomen

.

Artikel 57. Meerderheidsvereisten.

57.1 De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.

57.2 Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.

57.3 De algemene vergadering beslist met een meerderheid van drie vierden der stemmen:

57.3.1 Voor iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;

57.3.2 over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;

57.3.3 over de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-812 van het Burgerlijk Wetboek.

57.3.4 over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4,40 B.W., bedoelde daden;

57.3.5 mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.

Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars.

57.4. De algemene vergadering beslist met een meerderheid van vier vijfden der stemmen:

57.4.1 over ieder andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;

57.4.2 over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; 35.4.3 over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;

57.4.4 over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;

57.4.5 over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen;

57.4.6 over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek;

57.4.7 onverminderd artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.

57.5. De algemene vergadering beslist met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars:

57.5.1 over elke wijziging van verdeling van de aandelen in de mede-eigendom;

57.5.2 over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.

Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.

Artikel 58. Notulen van de algemene vergaderingen.

58.1 De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

58.2 Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.

58.3 De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen, op in het register dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars en dat ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd kan worden, en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en, desgevallend, aan de andere syndici.

Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.

De raadpleging gebeurt op dagen en uren met de syndicus af te spreken; de syndicus is ertoe gehouden de raadpleging mogelijk te maken binnen de drie dagen nadat het verzoek daartoe tot hem is gericht. Hij kan ook, indien de daarop gerechtigde persoon daar genoegen mee wil nemen, een afschrift van de gecoördineerde tekst van de statuten en van alle nog actuele beslissingen van de algemene vergadering afleveren.

58.4 De beslissingen van de algemene vergadering zijn, mits kennisgeving zoals hierna bepaald, tegenwerpelijk aan iedere titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel in het gebouw, en aan hen aan wie toelating tot bewoning werd verleend, met andere woorden aan iedere bewoner van het gebouw. De beslissingen kunnen worden tegengeworpen door hen aan wie ze tegenwerpelijk zijn.

58.5 Beslissingen die voor de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning, zijn genomen, worden ter kennis van de bewoner gebracht door degene die het recht of de toelating verleent; hij moet de koper of bewoner melden dat de beslissingen in een register zijn opgetekend en waar hij dit register kan inzien.

De verkoper of vestiger van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning, is tegenover de vereniging van mede-eigenaars en de koper of titularis aansprakelijk voor de schade die ontstaat door vertraging of afwezigheid van dergelijke kennisgeving.

De koper of bewoner kan zich ook rechtstreeks tot de syndicus wenden om inzage van het register te bekomen.

58.6 Beslissingen die na de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning zijn genomen, zijn aan degene die stemgerechtigd waren, op de algemene vergadering die ze getroffen heeft van ambtswege en zonder kennisgeving tegenwerpelijk.

De bewoner wordt over deze beslissingen ingelicht door een bericht van de syndicus die hem daarover inlicht bij ter post aangetekende brief, binnen de twee weken nadat de beslissing werd getroffen.

58.7 Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel binnen de veertien dagen ter kennis van de syndicus. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn.

58.8 Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus.

Artikel 59. Verhaal tegen beslissingen van de algemene vergadering.

Verhaal tegen beslissingen van de algemene vergadering staat enkel open indien en in de mate waarin de Wet daarin voorziet. Hetzelfde geldt voor rechtstreeks verhaal bij de rechter, onder meer omtrent iedere aangelegenheid die de mede-eigendom, de verdeling van de aandelen daarin of de verdeling van de lasten betreft.

Artikel 60.- Inzage van de archieven.

Elke mede-eigenaar heeft het recht inzage te nemen van de verslagschriften van de algemene vergadering en de andere archieven van het complex, en er desgewenst kopij van te nemen, in een plaats door de algemene vergadering aan te wijzen en onder toezicht van de voorzitter of syndicus. Indien er nochtans gevaar bestaat dat de archieven worden weggenomen of vernietigd, kan de raad van bestuur of de algemene vergadering voorschrijven dat alle verslagschriften kopijen aan de mede-eigenaars worden overhandigd. De vergadering beslist over de vergoeding die de voorzitter of syndicus voor die kopijen mag aanreken. Afdeling II. Syndicus.

De syndicus

Artikel 59.- Algemene opdracht.

Het dagelijks beheer van het gebouw en van de vereniging van mede-eigenaars wordt door een syndicus waargenomen.

Artikel 60. Benoeming.

60.1 De eerste syndicus wordt door de bouwheer aangesteld voor een onbepaalde termijn, die van rechtswege een einde neemt bij de eerste algemene vergadering. Zodra de eerste algemene vergadering is bijeengekomen is zij als enige bevoegd over de aanstelling en het ontslag van de syndicus.

60.2 Het mandaat van de syndicus kan in geen geval drie jaar te boven gaan, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding.

Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.

60.3 De algemene vergadering kan de syndicus steeds ontslaan of tijdelijk schorsen, maar moet dan ook onmiddellijk in zijn vervanging voorzien. Ook kan de algemene vergadering hem een voorlopig syndicus toevoegen, voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.

60.4 Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.

60.5 De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.

60.6 Bekendmaking.

60.6.1 Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is.

60.6.2 Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.

De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.

Artikel 61. Opdrachten van de syndicus.

De syndicus heeft als opdracht:

61.1 De algemene vergadering bijeen te roepen op de door dit reglement vastgestelde tijdstippen, wanneer de mede-eigenaars die minstens een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw bezitten het vragen, en op eigen initiatief van de syndicus telkens als een beslissing in het belang van de mede-eigendom dringend moet worden getroffen;

61.2 De beslissingen van de algemene vergadering op te nemen in het daartoe bestemd register en ter inzage van iedere belanghebbende te laten;

61.3 De beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren of te laten uitvoeren;

61.4 De beslissingen van de algemene vergadering ter kennis te brengen van alle titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning, overeenkomstig de bepalingen van deze statuten;

61.5 Alle bewarende maatregelen te treffen, en alle daden van voorlopig beheer te stellen;

61.6 Waken over de rust en de orde in het gebouw, over het behoorlijk onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten ervan;

61.7 Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;

61.8 Aan elke mede-eigenaar zijn periodieke afrekening voor te leggen;

61.9 De vereniging van mede-eigenaars zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken te vertegenwoordigen, voor zover de beslissing om in rechte op te treden of zich in rechte te weren door het bevoegde orgaan van de vereniging werd genomen;

61.10 Namens de vereniging van mede-eigenaars contracten afsluiten, volgens de onderrichtingen hem door de algemene vergadering gegeven, voor verzekeringen zoals bepaald in deze statuten, levering van nutsvoorzieningen, onderhoud van de lift en andere gemeenschappelijke toestellen of installaties, aanwerving of ontslag van onderhoudspersoneel;

61.11 De vergadering van eigenaars wijzen op de noodzaak, wanneer deze bestaat, de toestand van het gebouw of van de gemeenschappelijke delen, de wijze van gebruik, onderhoud of aanwending ervan, omwille van dwingende overheidsvoorschriften, aan te passen, of de statuten in overeenstemming daarmee te brengen;

61.12 de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 2 B.W. , over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;

61.13 aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Behoudens andersluidende bepalingen in dit hoofdstuk, wordt aangetekende briefwisseling, op straffe van nietigheid, geadresseerd aan de woonplaats, of bij ontstentenis daarvan, aan de verblijfplaats of de maatschappelijke zetel van de syndicus en aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.;

61.14 indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;

61.15 een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;

61.16 het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering;

61.17 desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;

61.18 ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d) B.W., bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;

61.19 aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;

61.20 de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelde, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;

61.21 de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;

61.22 de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid B.W., van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

61.23 de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.

61.24 In het algemeen alle opdrachten uitvoeren hem door de wet, de statuten of door de algemene vergadering toevertrouwd.

Artikel 62. Bevoegdheid.

62.1 De syndicus als orgaan van de vereniging, wordt door deze statuten de bevoegdheden verleend nodig voor de uitvoering van zijn opdrachten zoals in het vorig artikel omschreven.

62.2 De syndicus die handelt binnen de perken van zijn opdracht verbindt door zijn optreden alle mede-eigenaars en handelt in naam van de vereniging van mede-eigenaars.

Artikel 63. Aansprakelijkheid.

De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor bepaalde doeleinden.

Artikel 64. Vergoeding.

Aan de syndicus kan, onverminderd de vergoeding van zijn kosten, een vaste bezoldiging worden toegekend waarvan het bedrag door de algemene vergadering elk jaar wordt vastgesteld en die kosten zijn ten laste van de vereniging.

Artikel 65. Raad van mede-eigendom.

65.1 Door de algemene vergadering kan een raad van mede-eigendom opgericht worden.

65.2 Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-812 B.W. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.

Er bestaat een onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom.

Afdeling 6. Rechtsvorderingen en tegenstelbaarheid.

Artikel 66. Rechtsvorderingen.

66.1 De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.

Niettegenstaande artikel 577-5, § 3 B.W., heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met een of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen.

De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.

De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld.

Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.

66.2 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

66.3 Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.

66.4 Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.

Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.

66.5 Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in 49. 3 en 49.4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.

66.6 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen:

• de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
• de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

66.7 Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.

66.8 In afwijking van artikel 577-2, § 7 B.W., wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.

Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd.

66.9 In afwijking van artikel 577-2, § 7 B.W., wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.

Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.

Artikel 67. Tegenstelbaarheid.

67.1 De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom.

Eik lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus.

De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn.

67.2 Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.

Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden:

• met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
• met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.

Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben.

Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.

De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld. Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen.

Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus.

Afdeling 7. Ontbinding en vereffening.

Artikel 68. Ontbinding.

De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan.

De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg.

De algemene vergadering van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgelegd.

De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.

Artikel 69. Voortbestaan.

De vereniging van mede-eigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening. Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van mede-eigenaars vermelden dat zij in vereffening is.

Artikel 70. Vereffenaars.

Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van mede-eigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan.

Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging.

De artikelen 186 tot 188, 190 tot 195, § 1, en 57 van het Wetboek van vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars.

Artikel 71. Afsluiting vereffening.

De afsluiting van de vereffening wordt bij notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor.

De akte bevat:

• de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars gedurende tenminste vijf jaar moeten worden bewaard;
• de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan mede-eigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.

Alle rechtsvorderingen tegen de mede-eigenaars, de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de voormelde overschrijving.

De akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, worden uitsluitend overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars.